Hinta per neliömetri

Kaupungin kiinteistön valinnassa Espanjassa epäluotettavin kriteeri on neliöhinta. Itse asiassa neliöhinta kertoo ostajalle käytännössä hyvin vähän. Vaihtelut voivat olla jopa 40 % saman rakennuksen sisällä, ja saman alueen eri ikäisten talojen välillä hinta voi helposti kaksinkertaistua. Eri tyyppisten asuntojen neliöhintojen vertaaminen on täysin turhaa. Puhumattakaan etäisyydestä merelle.

Granfield Estate seuraa neliöhintoja jatkuvasti kaikilla Costa Blancan alueilla — meillä on omaa dataa, joka auttaa asiakkaitamme ymmärtämään todellista hintatasoa tilastojen keskiarvojen sijaan. Tiedämme, miksi samassa rakennuksessa kahden asunnon hinta voi erota 40 prosenttia.

Monet kokeneet sijoittajat, jotka haluavat astua Espanjan kiinteistömarkkinoille, kysyvät ostoaikeissaan ensin neliöhintaa ja yrittävät tehdä ostopäätöksen sen perusteella.

Otetaan esimerkki. Rakastetussa espanjalaisessa rannikkokaupungissamme on yksiö myynnissä kuudennen kerroksen talon ylimmässä kerroksessa. Alueella on hyvä infrastruktuuri (kaupat, koulut, puistot, terveyskeskus, bussipysäkki — kaikki lähettyvillä). Keskustasta on hieman matkaa, mutta alue ei ole ruuhkainen ja parkkipaikkoja on saatavilla. Rakennus ei ole uusi, mutta asunto on äskettäin modernisti remontoitu. Asuntoyhtiöllä on miellyttävä viheralue, erittäin mukava uima-allas ja erillinen lastenallas. Meri on 15 minuutin kävelymatkan päässä. Pääetu on kuitenkin henkeäsalpaava merinäköala terassilta ja olohuoneen ikkunasta sekä mahtava näkymä suolajärville ja kaupunkiin toisella puolella. Yksinkertaisesti vaikuttavat auringonnousut ja -laskut.

Vaikka alueellamme esiintyy harvoin myrskyjä, ne ovat tästä asunnosta nähtynä upea kokemus. Hinta on 54 000 euroa. Kohtuullinen nykyisessä markkinatilanteessa. Tarkka lukija miettii jo: missä vika? Tässä vastaus: kehittäjän papereiden mukaan asunnon asuinpinta-ala on... 23,5 neliömetriä. Eli neliöhinta on 2 300 euroa. Vau. Yhtäkkiä aamukahvin juominen merelle avautuvaa auringonnousua katsellen ei tunnukaan niin houkuttelevalta.

Oletetaan, että olemme valmiita luopumaan merinäköalasta ja tutkimaan muita vaihtoehtoja. Kokeeksi etsitään asuntoa samalta alueelta. Tai vielä parempaa, samasta taloyhtiöstä. Tässä esimerkiksi kahden makuuhuoneen vaihtoehto toisessa kerroksessa (ei merinäköalaa, pelkät palmut ja uima-allas). Tarkistamme heti pinta-alan — 56 neliömetriä, pieni, mutta siinä on terassi ja lisäksi parveke. Huomio — tärkein kysymys — hinta on 73 000 euroa, eli vain 1 300 per neliö. Tuhannen vähemmän! Ja olemme vain laskeneet pari kerrosta.

Molempien kohteiden sijoituspotentiaali on sama. Ne soveltuvat yhtä hyvin vuokraukseen, ja merinäköala vaikuttaa aina kiinteistön arvoon uudelleenmyynnissä.

Mitä tämä esimerkki kertoo meille? Jos tekisimme päätöksen pelkästään neliöhinnan perusteella, mihin se johtaisi?

Mitä meidän pitäisi ottaa huomioon, mikä todella määrää kiinteistön hinnan?

• Jos kyseessä on rannikkokaupunki, huomio merelle läheisyys;
• näkymä ikkunasta — jos siinä on merinäköala, hinta voi kaksinkertaistua;
• rakennusvuosi: yleensä mitä uudempi, sitä kalliimpi, paitsi historiallisissa vanhojen kaupunkien keskustoissa;
• talon tyyli ja kaupungin osa: neliöhinta voi vaihdella huomattavasti.

Toinen argumentti neliöhinnan käyttämistä vastaan valintakriteerinä: Oletetaan, että huoneen pinta-ala on 12 neliömetriä. Mikä tämä huone voisi olla? Esimerkiksi tilava olohuone, jonka mitat ovat 4 x 3 metriä ja jossa on kaksi ikkunaa. Erinomainen ja selkeä valinta, myös hyvin sopiva makuuhuoneeksi. Tai sitten se voi olla epäselvän käyttötarkoituksen huone, 6 metriä pitkä, ikkuna tunnelin päässä — mitä sille tekee? Oletetaan, että neliöhinta on sama, mutta näiden neliöiden arvo ostajalle on täysin erilainen. Paljon tärkeämpiä ovat käytännöllisyys, mahdollisuus sijoittaa huonekalut huoneen käyttötarkoituksen mukaisesti, luonnonvalo ja lopulta avoimuuden tunne.

Mitä tehdä?

Ota yhteyttä ja varaa maksuton konsultaatio sekä asuntovalinta Espanjassa. Valitsemme aidosti kannattavat sijoitusvaihtoehdot keskittyen siihen, että kohteen hinta vastaa markkinatilannetta sekä alueen ja maakunnan sijoitusvetovoimaa.

Usein kysyttyä

Miksi kiinteistöjä ei pitäisi verrata pelkästään neliöhinnan perusteella?

Neliöhinta voi vaihdella 2–3-kertaisesti saman alueen kohteissa kerroksen, näkymän, remontin kunnon, taloyhtiön uima-altaan olemassaolon, rakennusvuoden ja monien muiden tekijöiden takia. Ylin kerros panoraamanäkymällä merelle on pohjimmiltaan kalliimpi kuin ensimmäinen kerros, vaikka pinta-ala olisi sama. Vertailu €/m² ilman näiden parametrien huomioimista antaa väärän kuvan arvosta.

Mikä on Torreviejan neliöhintojen keskiarvo?

Idealistan ja Fotocasan mukaan Torreviejan neliöhintojen keskiarvo on noin 1 400–1 700 € (2024–2025). Valikoima on kuitenkin suuri: 900 €/m² vanhentuneissa reuna-alueiden taloissa aina 3 000–4 000 €/m² rantaviivan asuntoihin, joissa on modernit viimeistelyt. Keskiarvoon tukeutuminen yksittäistä kohdetta valittaessa ei kerro paljoa.

Mihin minun tulisi realistisesti kiinnittää huomiota arvioidessani asunnon arvoa Espanjassa?

Oikea lähestymistapa on analysoida vertailukohteita (vertailevat myynnit / comparables): mitä vastaavista asunnoista on maksettu saman alueen, saman talon tai kompleksin kohteista viimeisten 6–12 kuukauden aikana. Tätä juuri agenttimme tekevät analysoidessaan kohdetta — he tarkistavat todellisen markkina-arvon ennen suosituksen antamista neuvottelujen lähtöhinnaksi.

Miten voin oikein arvioida, maksanko liikaa kiinteistöstä Espanjassa?

Pyydä agenttiasi näyttämään 3–5 samanlaista myytyä kohdetta samalta alueelta viimeisen 6 kuukauden aikana. Vertaa: pinta-ala, kerros, rakennusvuosi, kunto, taloyhtiön infra, etäisyys merelle. Jos kohteesi on avainparametreissa parempi kuin vertailukohteet — kohtuullinen lisähinta on perusteltu. Granfield Estate tekee tällaisen analyysin jokaiselle asiakkaalle ilmaiseksi.

Granfield Estate asuu ja tyoskentelee Costa Blancalla. Ilmainen konsultaatio kiinteistoasioissa. Toimistomme: Av. Belgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante). Puh. +34 865 44 33 33. Katso kohteet.