Cena za metr kwadratowy

Najbardziej wątpliwe kryterium przy wyborze nieruchomości w Hiszpanii. W rzeczywistości cena za metr kwadratowy mówi nabywcy prawie nic. Różnica nawet w obrębie tego samego budynku może wynosić do 40%, a między domami z różnych okresów budowy w tej samej okolicy może łatwo podwoić się. A porównywanie ceny za metr między różnymi typami mieszkań jest zupełnie bezcelowe. Nie wspominając już o odległości od morza.

Granfield Estate na bieżąco śledzi ceny za metr kwadratowy we wszystkich rejonach Costa Blanca — mamy własne dane, które pomagają naszym klientom zrozumieć rzeczywiste poziomy cen zamiast średnich statystycznych. Wiemy, dlaczego cena dwóch mieszkań w tym samym budynku może różnić się o 40 procent.

Wielu doświadczonych inwestorów, chcących wejść na hiszpański rynek nieruchomości, pyta o cenę za metr kwadratowy przed zakupem, próbując oprzeć na niej decyzję, którą nieruchomość kupić.

Rozważmy przykład. W naszym ukochanym hiszpańskim mieście nadmorskim wystawione jest na sprzedaż jednopokojowe mieszkanie na najwyższym piętrze sześciopiętrowego bloku. Okolica ma dobrą infrastrukturę (sklepy, szkoły, parki, klinika, przystanek autobusowy — wszystko w pobliżu). Trochę dalej od centrum, ale okolica nie jest przeciążona ruchem i dostępne są miejsca parkingowe. Budynek nie jest nowy, ale mieszkanie ma świeży nowoczesny remont. Kompleks ma przyjemny zielony teren i bardzo ładny basen plus osobny basen dla dzieci. Do morza jest 15 minut spacerem. Ale główną zaletą jest niesamowity widok na morze z tarasu i okna salonu oraz wspaniały widok na słone jeziora i miasto z drugiej strony. Po prostu bombastyczne zachody i wschody słońca.

Nawet rzadkie burze w naszym regionie to wspaniałe widowisko z okien tego mieszkania. Cena wynosi 54 000 euro. Adekwatna dla takiego obiektu nieruchomości w aktualnej sytuacji rynkowej. Uważny czytelnik już się zastanawia: w czym tkwi haczyk? Oto odpowiedź: według dokumentów dewelopera, powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi... 23,5 metra kwadratowego. Czyli cena za m² to 2300 euro. Wow. Nagle perspektywa picia porannej kawy z widokiem na wschód słońca nad morzem nie wydaje się tak atrakcyjna.

Załóżmy, że jesteśmy gotowi zrezygnować z widoku na morze i rozważyć inne opcje. Dla eksperymentu poszukajmy nieruchomości w tej samej okolicy. A nawet lepiej, w tym samym kompleksie. Oto na przykład opcja z 2 sypialniami na drugim piętrze (bez widoku na morze, tylko palmy i basen). Od razu sprawdzamy powierzchnię — 56 metrów kwadratowych, nieduże, ale jest taras i też balkon. Uwaga — główne pytanie — cena wynosi 73 000 euro, czyli tylko 1300 za metr. O tysiąc mniej! A właśnie zeszliśmy o kilka pięter niżej.

Potencjał inwestycyjny obu aktywów jest równy. Oba będą równie dobrze generować dochód z wynajmu, a widok na morze zawsze będzie wpływał na wartość nieruchomości przy odsprzedaży.

Co mówi nam ten przykład? Gdybyśmy próbowali podjąć decyzję na podstawie ceny za metr kwadratowy, do czego by nas to doprowadziło?

Co powinniśmy brać pod uwagę, co powinno naprawdę determinować cenę nieruchomości?

• Jeśli to miasto nadmorskie, to bliskość morza;
• widok z okna, oczywiście, jeśli to widok na morze — cena może się podwoić;
• rok budowy, zwykle im nowszy, tym droższy, z wyjątkiem historycznych centrów starych miast;
• projekt budynku i dzielnica miasta, koszt za m² może się znacznie różnić.

Jest jeszcze jeden argument przeciwko używaniu ceny za metr kwadratowy jako kryterium wyboru nieruchomości. Załóżmy, że powierzchnia pokoju wynosi 12 metrów kwadratowych. Czym może być ten pokój? Na przykład może to być przestronny salon 4 na 3 metry z dwoma oknami. Doskonały, przejrzysty wybór, idealny również jako sypialnia. Albo może to być pokój o nieokreślonym przeznaczeniu, 6 metrów długości z oknem na końcu tunelu i co z nim zrobić? Przyjmijmy, że cena za metr jest taka sama, ale wartość tych metrów dla nabywcy jest zupełnie inna. Znacznie ważniejsza jest łatwość użytkowania, możliwość ustawienia mebli zgodnie z przeznaczeniem pokoju, naturalne oświetlenie i poczucie otwartej przestrzeni, ostatecznie.

Co zrobić?

Skontaktuj się z nami w celu bezpłatnej konsultacji i wyboru nieruchomości w Hiszpanii. Dobierzemy naprawdę wartościowe opcje inwestycyjne, koncentrując się na dopasowaniu ceny nieruchomości do sytuacji rynkowej i atrakcyjności inwestycyjnej obszaru i regionu.

Najczęściej zadawane pytania

Dlaczego nie należy porównywać nieruchomości wyłącznie po cenie za metr kwadratowy?

Cena za metr może różnić się 2–3 razy w przypadku nieruchomości w tej samej okolicy ze względu na piętro, widok z okna, stan remontu, obecność basenu w kompleksie, rok budowy i wiele innych czynników. Najwyższe piętro z panoramicznym widokiem na morze jest zasadniczo droższe niż pierwsze piętro, nawet przy tej samej powierzchni. Porównywanie po €/m² bez uwzględnienia tych parametrów daje fałszywe wrażenie wartości.

Jaka jest średnia cena za metr kwadratowy w Torrevieja?

Według Idealista i Fotocasa średnia cena za metr kwadratowy w Torrevieja wynosi około 1400–1700 € (2024–2025). Jednak przedział jest ogromny: od 900 €/m² w przestarzałych domach na obrzeżach do 3000–4000 €/m² w nieruchomościach frontowych przy morzu z nowoczesnymi wykończeniami. Poleganie na wartości średniej przy wyborze konkretnej nieruchomości nie jest zbyt informatywne.

Na co realnie patrzeć przy ocenie wartości mieszkania w Hiszpanii?

Właściwe podejście to analiza porównywalnych nieruchomości (comparable sales): za ile sprzedano podobne mieszkania w tej samej okolicy, w tym samym budynku lub kompleksie w ciągu ostatnich 6–12 miesięcy. Dokładnie to robią nasi agenci analizując każdą nieruchomość — sprawdzają rzeczywistą wartość rynkową przed rekomendowaniem ceny wywoławczej w negocjacjach.

Jak prawidłowo ocenić, czy przepłacam za nieruchomość w Hiszpanii?

Poproś agenta o pokazanie 3–5 podobnych sprzedanych nieruchomości w tej samej okolicy w ciągu ostatnich 6 miesięcy. Porównaj: powierzchnię, piętro, rok budowy, stan, infrastrukturę kompleksu, odległość od morza. Jeśli Twoja nieruchomość jest lepsza od porównywalnych w kluczowych parametrach — rozsądna marża jest uzasadniona. Granfield Estate przeprowadza taką analizę dla każdego klienta bezpłatnie.

Granfield Estate mieszka i pracuje na Costa Blanca. Bezplatna konsultacja w sprawach nieruchomosci. Nasze biuro: Av. Belgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante). Tel. +34 865 44 33 33. Zobacz nieruchomosci.