Prix au mètre carré

Le critère le plus douteux lorsqu'on choisit un bien immobilier en Espagne. En fait, le prix au mètre carré n'indique pratiquement rien à l'acheteur. La variation, même au sein d'un même immeuble, peut atteindre 40 % et, entre des logements de périodes de construction différentes dans une même zone, elle peut facilement doubler. Et comparer le prix au mètre carré entre différents types de logements est complètement inutile. Sans parler de la distance à la mer.

L'équipe de Granfield Estate suit les données de prix du marché immobilier de la Costa Blanca au quotidien — nous connaissons la réalité du terrain, pas seulement les moyennes.

Beaucoup d'investisseurs expérimentés, souhaitant entrer sur le marché immobilier espagnol pour leur compte, demandent le prix au mètre carré avant d'acheter, essayant de fonder leur décision sur ce chiffre pour déterminer quel bien acheter.

Prenons un exemple. Dans notre chère ville côtière espagnole, il y a un appartement d'une chambre à vendre au dernier étage d'un immeuble de six étages. Le quartier dispose d'une bonne infrastructure (commerces, écoles, parcs, une clinique, un arrêt de bus — tout est à proximité). C'est un peu éloigné du centre, mais le quartier n'est pas surchargé et il y a des places de stationnement. L'immeuble n'est pas neuf, mais l'appartement a une rénovation moderne et récente. La résidence offre un agréable espace vert, une très belle piscine et une piscine séparée pour les enfants. La mer est à 15 minutes à pied. Mais le principal atout est la vue imprenable sur la mer depuis la terrasse et la fenêtre du séjour ainsi que la magnifique vue sur les lacs salés et la ville de l'autre côté. Des couchers et levers de soleil tout simplement spectaculaires.

Même les rares tempêtes de notre région constituent un spectacle grandiose depuis les fenêtres de cet appartement. Le prix est de 54 000 euros. Correct pour un tel bien dans la situation actuelle du marché. Le lecteur attentif se demande déjà : où est l'astuce ? Voici la réponse : d'après les documents du promoteur, la surface habitable de l'appartement est... 23,5 mètres carrés. Autrement dit, le prix au m² est de 2 300 euros. Wow. Soudain, la perspective de boire son café du matin en regardant le lever du soleil sur la mer ne paraît plus aussi séduisante.

Supposons que nous soyons prêts à renoncer à la vue sur la mer et à envisager d'autres options. Pour l'expérience, cherchons un bien dans le même secteur. Ou mieux encore, dans le même complexe. Voici, par exemple, une option avec 2 chambres au deuxième étage (pas de vue sur la mer, seulement des palmiers et la piscine). Nous vérifions immédiatement la surface — 56 mètres carrés, petite, mais il y a une terrasse et aussi un balcon. Attention — la question principale — le prix est de 73 000 euros, soit seulement 1 300 par mètre. Mille de moins ! Et nous venons seulement de descendre de quelques étages.

Le potentiel d'investissement des deux biens est identique. Ils seront également bons pour la location, et une vue sur la mer influencera toujours la valeur du bien lors d'une revente.

Qu'est-ce que cet exemple nous apprend ? Si nous essayions de décider uniquement sur la base du prix au mètre carré, où cela nous mènerait-il ?

Que faut-il prendre en compte, qu'est-ce qui doit réellement déterminer le prix d'un bien immobilier ?

• Si c'est une ville côtière, la proximité de la mer ;
• la vue depuis la fenêtre, bien sûr : si c'est une vue sur la mer, le prix peut doubler ;
• l'année de construction : en général, plus c'est récent, plus c'est cher, à l'exception des centres historiques des vieilles villes ;
• le style de l'immeuble et le quartier de la ville : le coût au m² peut varier fortement.

Il y a un autre argument contre l'utilisation du prix au mètre carré comme critère de choix. Supposons qu'une pièce fasse 12 mètres carrés. Qu'est-ce que cette pièce peut être ? Par exemple, un salon spacieux de 4 par 3 mètres avec deux fenêtres. Un excellent choix, aussi tout à fait adapté pour une chambre. Ou bien une pièce à usage incertain, longue de 6 mètres avec une fenêtre au fond du tunnel — que faire de cela ? Supposons que le prix au mètre soit le même, mais la valeur de ces mètres pour l'acheteur est totalement différente. Beaucoup plus importants sont la facilité d'utilisation, la possibilité d'aménager les meubles selon l'usage de la pièce, l'éclairage naturel et, au final, la sensation d'espace.

Que faire ?

Contactez-nous pour une consultation gratuite et une sélection de biens en Espagne. Nous sélectionnerons de véritables options d'investissement viables, en nous concentrant sur l'adéquation du prix du bien à la situation du marché et à l'attractivité d'investissement de la zone et de la région.

Questions fréquentes

Pourquoi ne faut-il pas comparer les biens uniquement par le prix au mètre carré ?

Le prix au mètre peut varier de 2 à 3 fois pour des biens situés dans la même zone en raison de l'étage, de la vue depuis la fenêtre, de l'état de la rénovation, de la présence d'une piscine dans la résidence, de l'année de construction et de nombreux autres facteurs. Le dernier étage avec vue panoramique sur la mer est fondamentalement plus cher que le rez-de-chaussée, même avec la même surface. Comparer en €/m² sans tenir compte de ces paramètres donne une fausse impression de la valeur.

Quel est le prix moyen au mètre carré à Torrevieja ?

D'après Idealista et Fotocasa, le prix moyen au mètre carré à Torrevieja se situe autour de 1 400–1 700 € (2024–2025). Cependant, l'écart est énorme : de 900 €/m² dans des immeubles anciens en périphérie à 3 000–4 000 €/m² pour des biens en première ligne de mer avec des finitions modernes. Se baser sur la valeur moyenne pour choisir un bien précis n'est pas très informatif.

Sur quoi dois-je me concentrer réellement pour évaluer la valeur d'un appartement en Espagne ?

La bonne approche est d'analyser des biens comparables (ventes comparables / comparables) : ce que des appartements similaires se sont vendus dans le même secteur, dans le même immeuble ou complexe au cours des 6–12 derniers mois. C'est exactement ce que font nos agents lorsqu'ils analysent un bien — ils vérifient la valeur réelle du marché avant de recommander un prix demandé pour les négociations.

Comment puis-je correctement évaluer si je paie trop pour un bien en Espagne ?

Demandez à votre agent de vous montrer 3–5 biens similaires vendus dans le même secteur au cours des 6 derniers mois. Comparez : surface, étage, année de construction, état, infrastructure de la résidence, distance à la mer. Si votre bien est meilleur que les comparables sur des paramètres clés — une majoration raisonnable est justifiée. Granfield Estate réalise ce type d'analyse pour chaque client gratuitement.

L'équipe de Granfield Estate vit et travaille sur la Costa Blanca. Contactez-nous pour une consultation gratuite. Notre adresse : Av. Bélgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante). Téléphone : +34 865 44 33 33.