Prezzo al metro quadrato

Il criterio più discutibile nella scelta degli immobili in Spagna. In realtà, il prezzo al metro quadrato dice all'acquirente praticamente nulla. La variazione anche all'interno dello stesso edificio può essere fino al 40%, e tra case di diversi periodi di costruzione nella stessa area può facilmente raddoppiare. E confrontare il prezzo al metro quadrato tra diversi tipi di abitazioni è completamente inutile. Per non parlare della distanza dal mare.

Granfield Estate monitora continuamente i prezzi al metro quadrato in tutte le zone della Costa Blanca — disponiamo di dati propri che aiutano i nostri clienti a comprendere i livelli reali dei prezzi invece delle medie statistiche. Sappiamo perché il prezzo di due appartamenti nello stesso edificio può differire del 40 percento.

Molti investitori esperti, che vogliono entrare nel mercato immobiliare spagnolo, chiedono il prezzo al metro quadrato prima dell'acquisto, cercando di basare su di esso la decisione su quale immobile acquistare.

Consideriamo un esempio. Nella nostra amata città costiera spagnola, è in vendita un appartamento con una camera da letto all'ultimo piano di un condominio di sei piani. La zona ha una buona infrastruttura (negozi, scuole, parchi, una clinica, una fermata dell'autobus — tutto nelle vicinanze). È un po' lontano dal centro, ma la zona non è sovraccarica di traffico e ci sono posti auto disponibili. L'edificio non è nuovo, ma l'appartamento ha una fresca ristrutturazione moderna. Il complesso ha un piacevole spazio verde e una bella piscina più una piscina separata per i bambini. È a 15 minuti a piedi dal mare. Ma il vantaggio principale è la splendida vista sul mare dal terrazzo e dalla finestra del soggiorno e la magnifica vista sui laghi salati e sulla città dall'altro lato. Semplicemente tramonti e albe mozzafiato.

Anche le rare tempeste nella nostra regione sono uno spettacolo grandioso dalle finestre di questo appartamento. Il prezzo è 54.000 euro. Adeguato per un tale oggetto immobiliare nell'attuale situazione di mercato. Il lettore attento si sta già chiedendo: qual è il trucco? Ecco la risposta: secondo i documenti del costruttore, la superficie abitativa dell'appartamento è di... 23,5 metri quadrati. Ovvero, il prezzo al m² è 2.300 euro. Wow. All'improvviso, la prospettiva di bere il caffè mattutino guardando il sorgere del sole sul mare non sembra così allettante.

Supponiamo di essere pronti a rinunciare alla vista sul mare e a prendere in considerazione altre opzioni. Per il gusto dell'esperimento, cerchiamo un immobile nella stessa zona. O ancora meglio, nello stesso complesso. Ecco, per esempio, un'opzione con 2 camere da letto al secondo piano (nessuna vista sul mare, solo palme e la piscina). Controlliamo subito la superficie — 56 metri quadrati, piccola, ma c'è un terrazzo e anche un balcone. Attenzione — la domanda principale — il prezzo è 73.000 euro, ovvero solo 1.300 al metro quadrato. Mille in meno! E siamo appena scesi di un paio di piani.

Il potenziale di investimento di entrambi gli asset è uguale. Entrambi saranno ugualmente buoni da affittare, e una vista mare influenzerà sempre il valore dell'immobile alla rivendita.

Cosa ci dice questo esempio? Se stessimo cercando di decidere in base al prezzo al metro quadrato, dove ci porterebbe?

Cosa dovremmo considerare, cosa dovrebbe davvero determinare il prezzo degli immobili?

• Se è una città costiera, la vicinanza al mare;
• la vista dalla finestra, ovviamente, se è una vista mare — il prezzo può raddoppiare;
• l'anno di costruzione, di solito più è nuovo, più è costoso, ad eccezione dei centri storici nelle città vecchie;
• il progetto dell'edificio e il quartiere della città, il costo per m² può variare molto.

C'è un altro argomento contro l'uso del prezzo al metro quadrato come criterio per la scelta degli immobili. Supponiamo che la superficie di una stanza sia di 12 metri quadrati. Cosa potrebbe essere questa stanza? Ad esempio, potrebbe essere un ampio soggiorno di 4 per 3 metri con due finestre. Una scelta ottima e chiara, perfettamente adatta anche come camera da letto. Oppure potrebbe essere una stanza di scopo non chiaro, lunga 6 metri con una finestra alla fine del tunnel, e cosa farne? Supponiamo che il prezzo al metro quadrato sia lo stesso, ma il valore di questi metri per l'acquirente è completamente diverso. Molto più importanti sono la facilità d'uso, la possibilità di posizionare i mobili in base allo scopo della stanza, l'illuminazione naturale e la sensazione di spazio aperto, in definitiva.

Cosa fare?

Contattaci per una consulenza gratuita e la selezione di immobili in Spagna. Selezioneremo opzioni di investimento davvero praticabili, concentrandoci sull'adeguamento del prezzo dell'immobile alla condizione del mercato e all'attrattività di investimento dell'area e della regione.

Domande frequenti

Perché gli immobili non dovrebbero essere confrontati esclusivamente per prezzo al metro quadrato?

Il prezzo al metro può variare di 2–3 volte per immobili nella stessa area a causa del piano, della vista dalla finestra, delle condizioni della ristrutturazione, della presenza di una piscina nel complesso, dell'anno di costruzione e di molti altri fattori. L'ultimo piano con vista panoramica sul mare è fondamentalmente più costoso del primo piano, anche con la stessa superficie. Confrontare per €/m² senza considerare questi parametri dà un'impressione falsa del valore.

Qual è il prezzo medio al metro quadrato a Torrevieja?

Secondo Idealista e Fotocasa, il prezzo medio al metro quadrato a Torrevieja è di circa €1.400–1.700 (2024–2025). Tuttavia, l'intervallo è enorme: da €900/m² in case obsolete in periferia a €3.000–4.000/m² in proprietà in prima linea sul mare con finiture moderne. Fare affidamento sul valore medio quando si sceglie una proprietà specifica non è molto informativo.

A cosa guardare realisticamente quando si valuta il valore di un appartamento in Spagna?

L'approccio corretto è analizzare proprietà comparabili (comparable sales): a quanto sono stati venduti appartamenti simili nella stessa area, nello stesso edificio o complesso negli ultimi 6–12 mesi. È esattamente quello che fanno i nostri agenti quando analizzano qualsiasi proprietà — controllano il valore di mercato reale prima di raccomandare il prezzo richiesto nelle trattative.

Come posso valutare correttamente se sto pagando troppo per un immobile in Spagna?

Chiedi al tuo agente di mostrarti 3–5 proprietà vendute simili nella stessa area negli ultimi 6 mesi. Confronta: superficie, piano, anno di costruzione, condizione, infrastruttura del complesso, distanza dal mare. Se la tua proprietà è migliore dei comparabili nei parametri chiave — un markup ragionevole è giustificato. Granfield Estate conduce tale analisi per ogni cliente gratuitamente.

Granfield Estate vive e lavora sulla Costa Blanca. Consulenza immobiliare gratuita. Il nostro ufficio: Av. Belgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante). Tel. +34 865 44 33 33. Vedi immobili.