Налоги при покупке

Покупка недвижимости в Испании — это значимый шаг, открывающий перед вами множество возможностей: жизнь у тёплого моря, надёжные инвестиции и перспективу получения вида на жительство. Однако помимо цены самого объекта необходимо учитывать дополнительные расходы — прежде всего налоги и сборы при оформлении сделки. Грамотное понимание налоговой системы Испании позволит вам точно планировать бюджет и исключить неприятные сюрпризы. В Granfield Estate наш штатный юрист провёл сотни сделок с недвижимостью на Коста-Бланке и знает каждую деталь местной налоговой системы. В этой статье мы детально рассмотрим все налоги и обязательные платежи при покупке недвижимости в Испании, с акцентом на Comunidad Valenciana — провинции Аликанте, Валенсия и Кастельон.

Обязательные налоги при покупке недвижимости в Испании

1. Налог на передачу прав собственности (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP)

ITP — ключевой налог при покупке жилья на вторичном рынке. Его оплачивает покупатель. В Comunidad Valenciana базовая ставка составляет 10% от кадастровой стоимости объекта или от цены сделки — в зависимости от того, какая сумма выше. Именно поэтому занижение цены в договоре не даёт реальной налоговой экономии: налоговая служба (Agencia Tributaria) вправе самостоятельно оценить стоимость объекта.

В ряде случаев предусмотрены льготные ставки ITP. Например, молодые покупатели до 35 лет, семьи с детьми или люди с инвалидностью могут претендовать на сниженную ставку — от 4% до 8% в зависимости от категории и региона. Уточните эти условия у юриста заранее.

2. Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA)

Если вы приобретаете новое жильё напрямую от застройщика, вместо ITP применяется НДС — IVA. В Испании ставки IVA при покупке недвижимости следующие:

• 10% — для жилой недвижимости (квартиры, дома, таунхаусы)
• 21% — для коммерческой недвижимости, парковочных мест (если приобретаются отдельно) и земельных участков
• 4% — для официально признанного доступного жилья (Viviendas de Protección Oficial, VPO)

Важно: налоги ITP и IVA взаимоисключающие. Вторичный рынок — всегда ITP. Первичный рынок (от застройщика) — всегда IVA. Никогда оба одновременно.

3. Налог на юридические документы (Actos Jurídicos Documentados, AJD)

AJD взимается при нотариальном оформлении любой сделки с недвижимостью. В Comunidad Valenciana стандартная ставка составляет 1,5% от стоимости сделки.

При покупке вторичного жилья AJD уплачивается дополнительно к ITP — это небольшая фиксированная сумма за заверение документов. При покупке новостройки AJD исчисляется от полной стоимости по ставке 1,5%. Существенная льгота: если приобретаемый объект станет вашим основным местом проживания (residencia habitual), во многих регионах AJD снижается до 0,1% или отменяется полностью.

AJD также оплачивается при оформлении ипотечного кредита — в этом случае с 2019 года расходы по AJD несёт банк, а не покупатель.

Нотариальные расходы и регистрационные сборы

Нотариус (Notaría)

Оформление купли-продажи в Испании обязательно проходит через нотариуса. Нотариальные тарифы регулируются государством и зависят от стоимости объекта. Ориентировочно расходы на нотариуса составляют от 600 до 1500 € для объектов стоимостью до 300 000 €. Для более дорогой недвижимости — пропорционально выше.

Регистрация права собственности (Registro de la Propiedad)

После подписания у нотариуса сделка регистрируется в Реестре собственности. Сборы за регистрацию также фиксированы законодательно и составляют примерно от 400 до 1000 € в зависимости от стоимости объекта. Регистрация подтверждает ваше право собственности и защищает от претензий третьих лиц.

Расходы на управление документами (Gestoría)

Большинство сделок проходят через gestora — специализированную контору, которая координирует подачу документов в налоговую, регистрацию и взаимодействие между нотариусом, банком и покупателем. Стоимость услуг gestoría — обычно 300–500 €.

Оценка недвижимости (Tasación)

Если вы берёте ипотеку, банк потребует профессиональную оценку объекта. Расходы на tasación составляют от 300 до 700 € в зависимости от типа и стоимости недвижимости. При покупке без ипотеки оценка не обязательна.

Итоговые расходы при покупке: сколько закладывать сверх цены объекта

Стандартный ориентир — закладывать 10–13% от стоимости объекта на налоги и расходы по оформлению:

• Вторичный рынок без ипотеки (Аликанте): ~10–11% (ITP 10% + нотариус + регистрация + gestión)
• Вторичный рынок с ипотекой: ~11–12% (добавляется оценка, часть расходов берёт банк)
• Новостройка без ипотеки: ~12–13% (IVA 10% + AJD 1,5% + нотариус + регистрация)

В сухом остатке

Ежегодные налоги на владение недвижимостью

Помимо единовременных налогов при покупке, владелец недвижимости в Испании обязан ежегодно уплачивать:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — налог на недвижимость. Аналог российского налога на имущество. Ставка составляет 0,4–1,1% от кадастровой стоимости. В Торревьехе и Аликанте для типичной квартиры — 200–600 € в год.
• Tasa de basuras — муниципальный сбор за вывоз мусора. Обычно 80–200 € в год.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) — налог на доходы нерезидентов. Даже если вы не сдаёте квартиру в аренду, Испания начисляет условный доход от владения недвижимостью: 1,1% от кадастровой стоимости, на который применяется ставка 19% (для граждан ЕС) или 24% (для остальных). Итоговая сумма для типичной квартиры в Аликанте — 150–400 € в год.
• Коммунальные взносы — сборы товарищества собственников (comunidad de propietarios) за обслуживание бассейна, сада, лифтов. В среднем 50–200 € в месяц в зависимости от уровня жилого комплекса.

Советы по оптимизации налоговой нагрузки

Как лицензированное агентство (RAICV1663) и член Asivega — крупнейшей ассоциации агентов недвижимости на Коста-Бланке — мы бесплатно консультируем наших клиентов по налоговым вопросам. Грамотное структурирование сделки может сэкономить тысячи евро. Вот несколько практических рекомендаций, которые помогут снизить расходы при покупке:

• Проверьте право на льготный ITP. В Испании существуют сниженные ставки для молодых покупателей, многодетных семей и лиц с инвалидностью. В Comunidad Valenciana льготная ставка для первичного жилья как основного места проживания — 8% вместо 10%.
• Подтвердите статус основного жилья. Если планируете жить в купленной квартире постоянно — оформите эмпадронamiento (регистрацию по месту жительства). Это даёт право на льготные ставки AJD и возможные вычеты.
• Не занижайте стоимость в договоре. Это не снизит налоговую базу (налоговая использует собственные оценки), но создаст проблемы при будущей продаже: разница будет считаться скрытым доходом.
• Обратитесь к налоговому юристу заранее. Правильное структурирование сделки может сэкономить тысячи евро. Стоимость консультации (200–500 €) многократно окупается.

Заключение

Покупка недвижимости в Испании требует тщательного финансового планирования. Помимо стоимости самого объекта, закладывайте 10–13% на налоги и оформление: ITP или IVA, AJD, нотариус, регистрация и gestión. После покупки ежегодно предусмотрите расходы на IBI, IRNR и коммунальные взносы. Грамотный подход к налоговому планированию сделает вашу сделку максимально выгодной.

Не уверены в деталях? Обращайтесь в Granfield Estate. Консультации для наших клиентов всегда бесплатны. Наша цель — помочь вам сделать правильный выбор и избежать лишних расходов.

Как платятся налоги: пошаговый процесс

Многих покупателей пугает бюрократическая составляющая испанской сделки. На практике всё организовано чётко, а опытный юрист или gestora ведут вас через каждый шаг.

Шаг 1: Подписание предварительного договора (Contrato de Arras)

Стороны подписывают предварительный договор и покупатель вносит задаток — обычно 3 000–10 000 €. На этом этапе налоги ещё не платятся, но юрист уже проверяет «чистоту» объекта в реестре.

Шаг 2: Оценка и одобрение ипотеки (при необходимости)

Если планируется ипотека, банк заказывает оценку (tasación) и рассматривает заявку. Процесс занимает 2–6 недель. На этом этапе оплачивается tasación (300–700 €).

Шаг 3: Подписание у нотариуса (Escritura de Compraventa)

В назначенный день стороны подписывают купчую у нотариуса. Покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости объекта (или банк выдаёт ипотечный кредит). Нотариус удостоверяет сделку и передаёт данные в реестр в электронном виде.

Шаг 4: Оплата налогов

В течение 30 рабочих дней после подписания необходимо оплатить ITP (или IVA + AJD). Gestora готовит декларации и подаёт их в Conselleria de Hacienda (налоговую службу). Невовремя оплаченные налоги влекут штрафы и пени.

Шаг 5: Регистрация права собственности

После оплаты налогов gestora подаёт документы в Registro de la Propiedad. Срок регистрации — 2–8 недель. После завершения покупатель получает выписку из реестра (nota simple), подтверждающую право собственности.

Налоги при продаже недвижимости в Испании

Для полноты картины упомянем налоги, которые возникают при последующей продаже объекта:

• IRPF (для резидентов) или IRNR (для нерезидентов) — налог на прирост капитала. Рассчитывается как разница между ценой продажи и ценой покупки (с учётом расходов). Ставка для нерезидентов из ЕС — 19%, для остальных — 24%.
• Plusvalía municipal — муниципальный налог на прирост кадастровой стоимости земли за период владения. Рассчитывается по формуле муниципалитета. Оплачивает продавец.

Правило нерезидента: при продаже испанской недвижимости нерезидентом покупатель обязан удержать 3% от цены сделки и перечислить в налоговую как обеспечение возможного налога. Продавец может вернуть эту сумму или доплатить разницу через годовую декларацию.

Часто задаваемые вопросы о налогах

Можно ли купить недвижимость в Испании без НИЕ?
Нет. НИЕ (Número de Identificación de Extranjero) — обязательный идентификационный номер для всех иностранных покупателей. Его можно получить в испанском консульстве в вашей стране или непосредственно в Испании через Oficina de Extranjería.

Нужно ли открывать счёт в испанском банке?
Для безналичного расчёта за недвижимость — да. Испанские нотариусы требуют оплату через банковский перевод (cheque bancario или transferencia). Счёт открывается заранее, процесс для нерезидентов занимает 1–4 недели.

Платят ли налоги, если недвижимость не сдаётся в аренду?
Да. Нерезиденты обязаны ежегодно подавать декларацию IRNR даже при пустующем жилье. Налоговая база — 1,1% или 2% от кадастровой стоимости (в зависимости от года последнего пересмотра кадастра).

Итоги: полный бюджет покупки недвижимости в Испании

Давайте сведём всё вместе на конкретном примере. Предположим, вы покупаете квартиру стоимостью 120 000 € на вторичном рынке в Торревьехе без ипотеки:

• Цена объекта: 120 000 €
• ITP (10%): 12 000 €
• Нотариус: ~800 €
• Регистрация: ~500 €
• Gestora: ~400 €
• Юрист (по желанию): ~1 000–2 000 €
• Итого расходы на оформление: ~14 700–15 700 €
• Общий бюджет покупки: ~135 000 €

Ежегодные расходы на владение: IBI ~350 €, IRNR ~200 €, коммунальный взнос ~100 €/мес. Итого ~2 750 € в год при пустующем жилье.

Как Granfield Estate помогает с налогами и расходами на сделку

Наш штатный юрист с 10+ годами опыта берёт на себя всю налоговую и юридическую сторону покупки:

• Расчёт налогов до принятия решения: Мы готовим детальную смету расходов для конкретного объекта — никаких сюрпризов у нотариуса.
• Проверка льготных ставок: Наш юрист определяет, имеете ли вы право на пониженный ITP, освобождение от AJD или другие льготы.
• Настройка налогов после покупки: IBI, IRNR, коммунальный взнос — мы всё оформляем, чтобы вы не пропустили сроки и не переплатили.

Как лицензированное агентство (RAICV1663) и член Asivega — крупнейшей ассоциации агентов недвижимости на Коста-Бланке — мы провели сотни покупателей через этот процесс. Первая консультация всегда бесплатна.

Granfield Estate
Av. Bélgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante)
Tel: +34 865 44 33 33
Смотреть объекты · Связаться с нами