Skatter vid köp

Att köpa en fastighet i Spanien är ett viktigt steg som öppnar många möjligheter: liv vid det varma havet, pålitliga investeringar och möjligheten att få uppehållstillstånd. Förutom fastighetens pris måste du räkna med ytterligare kostnader — främst skatter och avgifter vid slutförandet av köpet. En tydlig förståelse för Spaniens skattesystem hjälper dig att planera budgeten korrekt och undvika obehagliga överraskningar. På Granfield Estate har vår egen jurist hanterat hundratals fastighetstransaktioner på Costa Blanca och känner till varje detalj i det lokala skattesystemet. I den här artikeln går vi igenom alla skatter och obligatoriska betalningar vid fastighetsköp i Spanien med fokus på Comunidad Valenciana — provinserna Alicante, Valencia och Castellón.

Obligatoriska skatter vid fastighetsköp i Spanien

1. Överlåtelseskatt (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP)

ITP är huvudskatten vid köp av en begagnad fastighet. Den betalas av köparen. I Comunidad Valenciana är grundsatsen 10% av taxeringsvärdet (catastro — spanska fastighetskatastern) eller köpeskillingen — det som är högst. Därför ger det ingen verklig skattemässig fördel att underrapportera priset i kontraktet: skattemyndigheten (Agencia Tributaria) har rätt att självständigt bedöma fastighetens värde.

I vissa fall gäller reducerade ITP‑satser. Till exempel kan unga köpare under 35 år, stora familjer eller personer med funktionsnedsättning kvalificera sig för reducerad sats på 4–8%, beroende på kategori och region. Kontrollera villkoren med en jurist i förväg.

2. Moms (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA)

Om du köper en ny bostad direkt från en byggherre gäller moms (IVA) istället för ITP. IVA‑satserna för fastighetsköp i Spanien är:

• 10% — för bostadsfastigheter (lägenheter, hus, radhus)
• 21% — för kommersiella lokaler, separat köpta parkeringsplatser och mark
• 4% — för officiellt prisvärda bostäder (Viviendas de Protección Oficial, VPO)

Viktigt: ITP och IVA utesluter varandra. Andrahandsmarknaden innebär alltid ITP. Förstahandsmarknaden (från byggherren) innebär alltid IVA. Aldrig båda samtidigt.

3. Stämpelskatt för dokument (Actos Jurídicos Documentados, AJD)

AJD tas ut när en fastighetstransaktion bekräftas notoriskt. I Comunidad Valenciana är standard­satsen 1,5% av transaktionsvärdet.

Vid köp av en begagnad fastighet betalas AJD utöver ITP — en relativt liten fast avgift för dokumentintyg. Vid köp av en ny bostad beräknas AJD på hela värdet med 1,5%. En betydande fördel: om fastigheten blir din ordinarie bostad (residencia habitual) minskas AJD till 0,1% eller blir helt befriad i många regioner.

AJD betalas också vid upptagande av bolån — dock har banken sedan 2019 stått för dessa AJD‑kostnader, inte köparen.

Notarieavgifter och registreringskostnader

Notarie (Notaría)

Fastighetsförsäljningar i Spanien måste formellt genomföras hos en notarie. Notariearvodena regleras av staten och beror på fastighetens värde. Ungefärliga notarie‑kostnader ligger på 600–1 500 € för fastigheter upp till 300 000 €. För dyrare objekt ökar kostnaderna proportionellt.

Fastighetsregister (Registro de la Propiedad)

Efter underskrift hos notaren registreras transaktionen i fastighetsregistret. Registreringsavgifterna är också lagstadgade och uppgår till cirka 400–1 000 € beroende på fastighetens värde. Registreringen bekräftar din äganderätt och skyddar mot tredje parts krav.

Administrativ hantering (Gestoría)

De flesta transaktioner går via en gestoría — ett specialiserat kontor som koordinerar inlämning av dokument till skattemyndigheten, registrering och kommunikationen mellan notarie, bank och köpare. Kostnaden för gestoría är vanligtvis 300–500 €.

Värdering (Tasación)

Om du tar ett bolån kräver banken en professionell värdering av fastigheten. Tasación kostar mellan 300–700 € beroende på typ och värde. Vid köp utan lån krävs ingen värdering.

Totala transaktionskostnader: hur mycket bör budgeteras utöver köpeskillingen

En standardrekommendation är att budgetera 10–13% av fastighetspriset för skatter och transaktionskostnader:

• Andrahandsmarknaden utan lån (Alicante): ~10–11% (ITP 10% + notarie + registrering + gestión)
• Andrahandsmarknaden med lån: ~11–12% (lägg till värdering; banken täcker vissa kostnader)
• Nyproduktion utan lån: ~12–13% (IVA 10% + AJD 1,5% + notarie + registrering)

Årliga skatter för fastighetsägande

Utöver engångs­köpsskatter måste fastighetsägare i Spanien betala årligen:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — fastighetsskatt, liknande nivåer som i andra länder. Satsen är 0,4–1,1% av taxeringsvärdet (catastro — spanska fastighetskatastern). I Torrevieja och Alicante för en typisk lägenhet: 200–600 € per år.
• Tasa de basuras — kommunal avfallsavgift. Vanligtvis 80–200 € per år.
• IRNR (inkomstskatt för icke‑bosatta) — även om du inte hyr ut din lägenhet räknar Spanien upp en schabloninkomst av ägande: 1,1% av taxeringsvärdet, beskattat med 19% (EU‑medborgare) eller 24% (övriga). För en typisk lägenhet i Alicante blir beloppet 150–400 € per år.
• Föreningsavgifter — bostadsrättsföreningens avgifter för pool, trädgård och hiss. I genomsnitt 50–200 € per månad beroende på komplex.

Tips för att optimera din skattekostnad

• Kontrollera om du är berättigad till reducerad ITP. Spanien har lägre satser för unga köpare, storfamiljer och personer med funktionsnedsättning. I Comunidad Valenciana är den reducerade satsen för ordinarie bostad 8% istället för 10%.
• Bekräfta status som ordinarie bostad. Om du planerar att bo i fastigheten permanent, registrera din adress (empadronamiento — spansk kommunal registrering). Detta ger tillgång till reducerade AJD‑satser och eventuella avdrag.
• Undvik att underrapportera i kontraktet. Det minskar inte din skattegrund (skattemyndigheten använder oberoende värderingar) och orsakar problem vid försäljning: skillnaden behandlas som dold inkomst.
• Rådgör med en skattejurist i förväg. Som licensierad byrå (RAICV1663) och medlem i Asivega erbjuder Granfield Estate kostnadsfri skatterådgivning till våra kunder. En korrekt strukturerad transaktion kan spara tusentals euro. Konsultationskostnader (200–500 €) lönar sig många gånger om.

Slutsats

Att köpa en fastighet i Spanien kräver noggrann ekonomisk planering. Utöver köpeskillingen, budgetera 10–13% för skatter och avslutningskostnader: ITP eller IVA, AJD, notarie, registrering och gestión. Efter köpet, planera årligen för IBI, IRNR och föreningsavgifter. En genomtänkt skatteplanering gör din affär så kostnadseffektiv som möjligt.

Så hjälper Granfield Estate med skatter och transaktionskostnader

Vår egen jurist med över 10 års erfarenhet hanterar hela den skattemässiga och juridiska sidan av varje köp:

• Skatteberäkning innan du bestämmer dig: Vi tar fram en detaljerad kostnadsspecifikation för just din fastighet — inga överraskningar hos notarien.
• Rätt till reducerade satser: Vår jurist kontrollerar om du kvalificerar för reducerad ITP, AJD-undantag eller andra förmåner.
• Skattehantering efter köpet: IBI, IRNR, föreningsavgifter — vi ordnar allt så att du inte missar deadlines eller betalar för mycket.

Som licensierad byrå (RAICV1663) och medlem i Asivega — Costa Blancas största fastighetsmäklarförening — har vi guidat hundratals köpare genom denna process. Första konsultationen är alltid gratis.

Granfield Estate
Av. Bélgica 1, C.C. Parquemar, La Mata, 03188 Torrevieja (Alicante)
Tel: +34 865 44 33 33
Bläddra bland våra objekt · Kontakta oss

Vanliga frågor

Hur mycket ska man lägga till priset för skatter och kostnader?

Budgetera 10–12% ovanpå fastighetsvärdet. För andrahandsmarknaden i Valencia‑regionen ingår vanligtvis: ITP — 10%, notarieavgifter — 600–1 500 €, registrering i registret — 400–900 €, gestoría (dokumenthantering) — 300–500 €. För nyproduktion: istället för ITP — IVA (10%) + AJD (1,5%).

Vad är skillnaden mellan ITP och IVA vid köp av fastighet i Spanien?

ITP (överlåtelseskatt) betalas vid köp på andrahandsmarknaden — satsen i Comunidad Valenciana är 10%. IVA (moms) gäller vid köp av ny bostad direkt från byggherren — även 10% för bostadsfastigheter. Dessa två skatter utesluter varandra: du betalar antingen den ena eller den andra, aldrig båda samtidigt.

Lönar det sig att underrapportera priset i kontraktet för att betala mindre ITP?

Nej — och det är olagligt. Spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria) har rätt att själv bedöma fastighetens marknadsvärde och ta ut ITP på högsta värdet. Underrapportering riskerar tilläggsbeskattning, böter och straff. Ange alltid det faktiska transaktionspriset.

Finns det skatteförmåner vid köp av fastighet i Spanien?

Ja, i vissa fall. I Comunidad Valenciana finns reducerade ITP‑satser (från 4 till 8%) för köpare under 35, storfamiljer och personer med funktionsnedsättning. Om fastigheten blir din ordinarie bostad (residencia habitual) minskas AJD till 0,1% eller befrias. Det är klokt att klargöra villkoren med en jurist innan du undertecknar kontraktet.

Vem betalar notarieavgiften vid köp av fastighet i Spanien?

Enligt vedertagen praxis och lagstiftning — köparen. Notarieavgiften regleras av staten och beror på fastighetens värde: typiskt 600–1 500 € för objekt upp till 300 000 €. Säljaren betalar notarieavgifterna för eventuellt pantsläpp. Den exakta beräkningen av alla kostnader för din specifika transaktion ges av rådgivaren på Granfield Estate.